Locazione
Tassare la locazione: cedolare secca o tassazione ordinaria?
Che cosa sostituisce la cedolare secca, quando sono previsti il 21 % o il 10 % e perché il confronto con l'IRPEF resta individuale.
Che cosa significa «cedolare secca»?
Si tratta di una disciplina statale che vale anche in Alto Adige. L'articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011 prevede, per determinati contratti di locazione abitativa, un'imposta sostitutiva facoltativa. Il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento può optare per essa, alle condizioni di legge, per gli immobili abitativi locati a uso abitativo.
Che cosa sostituisce la cedolare secca?
Ai sensi dell'art. 3 del decreto n. 23/2011 la cedolare secca sostituisce:
- l'IRPEF sui relativi redditi da locazione;
- le relative addizionali;
- l'imposta di registro sul contratto di locazione;
- l'imposta di bollo sul contratto di locazione;
- secondo la legge, anche l'imposta di registro e l'imposta di bollo su determinate proroghe e risoluzioni del contratto.
L'aliquota ordinaria: 21 %
Nel caso base previsto dalla legge l'imposta sostitutiva è pari al 21 % del canone annuo pattuito. L'Agenzia delle Entrate indica il 21 % in particolare per i contratti a canone libero.
L'aliquota ridotta: 10 %
Per determinati contratti a canone concordato — definito sulla base degli accordi locali di riferimento — la legge prevede, alle rispettive condizioni, un'aliquota del 10 %. Se un contratto soddisfi tutti i requisiti dipende dal tipo di contratto e dall'ubicazione dell'immobile.
Valori chiave
| Voce | Cedolare secca |
|---|---|
| Aliquota ordinaria | 21 % |
| aliquota ridotta (determinati contratti a canone concordato) | 10 % |
| Base imponibile | canone annuo pattuito |
| sostituisce, tra l'altro | IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo sul contratto |
Locazioni brevi
Per l'Alto Adige è particolarmente rilevante un caso a sé: la locazione breve. Ai sensi del decreto-legge n. 50/2017 è tale il contratto di locazione di un immobile a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Vi si applicano aliquote proprie: il 21 % e il 10 % dei paragrafi precedenti riguardano la locazione abitativa ordinaria.
Per le locazioni brevi l'aliquota ordinaria della cedolare secca è del 26 %. Si riduce al 21 % per i contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d'imposta, individuata dal contribuente nella dichiarazione dei redditi.
Dal 2026 il regime si applica soltanto se nel medesimo periodo d'imposta sono destinati alla locazione breve non più di due appartamenti — fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro. Oltre tale soglia l'attività, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale e la cedolare secca non è più praticabile.
Rientrano solo le unità immobiliari delle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa A/10, e le relative pertinenze; entrambe le parti devono agire al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa. Servizi accessori come biancheria, pulizia o wi-fi non ostano; se si aggiungono colazione, somministrazione di alimenti e bevande, auto a noleggio o guide turistiche si configura un'attività d'impresa. Il regime vale anche per le sublocazioni, per la concessione a titolo oneroso da parte del comodatario e per la locazione di singole stanze di un'abitazione.
Due aspetti pratici: i contratti di durata non superiore a 30 giorni non sono soggetti a obbligo di registrazione. E l'imposta sostitutiva si applica sull'intero importo del canone indicato nel contratto — senza l'abbattimento forfettario del 5 % previsto nella tassazione ordinaria.
Che cosa trattiene il portale. Se un intermediario o un portale telematico interviene nel pagamento o ne incassa i corrispettivi, all'atto del pagamento al locatore deve operare e versare una ritenuta del 21 %. È una ritenuta a titolo d'acconto, non un'imposta definitiva: viene operata sempre in questa misura, indipendentemente dal regime fiscale scelto dal beneficiario. Il locatore la scomputa nella dichiarazione dei redditi dall'imposta effettivamente dovuta e versa o recupera la differenza.
La ritenuta si applica sull'intero importo che il conduttore deve versare al locatore — inclusa la provvigione, se dovuta dal locatore, e anche qui senza l'abbattimento forfettario del 5 %. Non vi rientrano le somme richieste a titolo di deposito cauzionale o penale. Se la provvigione è addebitata direttamente al conduttore, non è assoggettata a ritenuta.
Quando il pagamento avviene con carta di credito, di debito o prepagata, banche, istituti di pagamento e servizi di pagamento digitale non operano la ritenuta: intervengono come prestatori di servizi di pagamento e non come intermediari nella stipula del contratto. L'intermediario rilascia al locatore la certificazione delle ritenute operate.
Cedolare secca o tassazione ordinaria IRPEF?
La cedolare secca è un'alternativa alla tassazione ordinaria dei redditi da locazione. Dire in modo generico che «la cedolare secca conviene sempre» sarebbe sbagliato: nella tassazione ordinaria il risultato dipende dalla situazione fiscale personale (scaglioni IRPEF, detrazioni, addizionali).
Quando si paga?
L'imposta sostitutiva si versa in linea di principio entro i termini di pagamento previsti per l'IRPEF. Poiché le scadenze concrete variano a seconda dell'anno d'imposta e della situazione, conviene verificare il calendario fiscale aggiornato dell'Agenzia delle Entrate.
Ultima verifica e avviso: Verificato il 24.08.2026. Informazione generale, non è una consulenza fiscale o legale individuale. Prima di optare per la cedolare secca è opportuno verificare il contratto, la posizione di titolarità, il carico fiscale personale e gli obblighi dichiarativi vigenti.