Vermietung
Vermietung besteuern: Ersatzsteuer (cedolare secca) oder ordentliche Besteuerung?
Was die Ersatzsteuer ersetzt, wann 21 % oder 10 % vorgesehen sind und warum der Vergleich mit der Einkommensteuer (IRPEF) individuell bleibt.
Was bedeutet „cedolare secca“?
Diese Regelung ist gesamtstaatlich und gilt auch in Südtirol. Artikel 3 des gesetzesvertretenden Dekrets Nr. 23/2011 sieht für bestimmte Wohnraummietverträge eine optionale Ersatzsteuer vor. Der Eigentümer oder Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechts kann bei Wohnimmobilien, die zu Wohnzwecken vermietet werden, unter den gesetzlichen Voraussetzungen dafür optieren.
Was ersetzt die Ersatzsteuer für Mieten?
Nach Art. 3 des Dekrets Nr. 23/2011 ersetzt die cedolare secca:
- die Einkommensteuer (IRPEF) auf die betreffenden Mieteinkünfte;
- die zugehörigen Zuschläge (addizionali);
- die Registersteuer auf den Mietvertrag;
- die Stempelsteuer auf den Mietvertrag;
- nach dem Gesetz auch Register- und Stempelsteuer auf bestimmte Vertragsverlängerungen und -auflösungen.
Der Regelsatz: 21 %
Für den gesetzlichen Grundfall beträgt die Ersatzsteuer 21 % des vereinbarten Jahresmietzinses. Die Agentur der Einnahmen beschreibt 21 % insbesondere für Verträge zum freien Mietzins.
Der ermäßigte Satz: 10 %
Für bestimmte Verträge mit vereinbartem Mietzins (canone concordato) — festgelegt auf Grundlage der einschlägigen lokalen Vereinbarungen — sieht das Gesetz unter den jeweiligen Voraussetzungen einen Satz von 10 % vor. Ob ein Vertrag alle Voraussetzungen erfüllt, hängt vom Vertragstyp und der Lage der Immobilie ab.
Kernwerte
| Punkt | Ersatzsteuer (cedolare secca) |
|---|---|
| Regelsatz | 21 % |
| ermäßigter Satz (bestimmte Verträge mit vereinbartem Mietzins) | 10 % |
| Bemessungsgrundlage | vereinbarter Jahresmietzins |
| ersetzt u. a. | Einkommensteuer, Zuschläge, Register- und Stempelsteuer des Vertrags |
Kurzzeitvermietung (locazioni brevi)
Für Südtirol ist ein Sonderfall besonders bedeutsam: die Kurzzeitvermietung. Als solche gilt nach dem Gesetzesdekret Nr. 50/2017 ein Mietvertrag über eine Wohnimmobilie mit einer Dauer von höchstens 30 Tagen. Für sie gelten eigene Sätze — die 21 % und 10 % der vorangehenden Abschnitte betreffen die gewöhnliche Wohnraummiete.
Der Regelsatz der Ersatzsteuer beträgt bei Kurzzeitvermietung 26 %. Auf 21 % ermäßigt er sich für Kurzzeitverträge über eine einzige Immobilieneinheit je Besteuerungszeitraum, die der Steuerpflichtige in der Steuererklärung benennt.
Seit 2026 gilt die Regelung nur noch, wenn im selben Besteuerungszeitraum höchstens zwei Wohnungen kurzzeitig vermietet werden — bis zum 31. Dezember 2025 lag die Grenze bei vier Wohnungen. Oberhalb dieser Schwelle wird die Tätigkeit, von wem auch immer ausgeübt, als unternehmerisch vermutet, und die Ersatzsteuer steht nicht mehr offen.
Erfasst sind nur Wohnungen der Katasterkategorien A/1 bis A/11 ohne A/10 samt Zubehör, und beide Vertragsparteien müssen außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit handeln. Nebenleistungen wie Wäsche, Reinigung oder WLAN sind unschädlich; kommen Frühstück, Verpflegung, Mietwagen oder Reiseführung hinzu, liegt eine unternehmerische Leistung vor. Die Regelung gilt auch für Untervermietung, für entgeltliche Überlassung durch den Entleiher und für die Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung.
Zwei praktische Punkte: Verträge bis 30 Tage müssen nicht registriert werden. Und die Ersatzsteuer wird auf den gesamten vereinbarten Mietzins angewandt — der pauschale Abschlag von 5 %, den die ordentliche Besteuerung kennt, entfällt hier.
Was das Buchungsportal einbehält. Wickelt ein Vermittler oder ein Buchungsportal die Zahlung ab, muss es beim Auszahlen an den Vermieter einen Steuerabzug von 21 % vornehmen und abführen. Dieser Abzug ist eine Vorauszahlung, keine abgeltende Steuer: Er wird unabhängig davon einbehalten, ob der Vermieter die Ersatzsteuer oder die ordentliche Besteuerung gewählt hat. Der Vermieter rechnet ihn in der Steuererklärung gegen die tatsächlich geschuldete Steuer auf und zahlt oder bekommt die Differenz.
Bemessen wird der Abzug am gesamten Betrag, den der Mieter zu zahlen hat — einschließlich der Vermittlungsprovision, wenn der Vermieter sie schuldet, und wiederum ohne den Abschlag von 5 %. Nicht erfasst sind Kaution und Vertragsstrafen. Stellt der Vermittler die Provision direkt dem Mieter in Rechnung, unterliegt sie dem Abzug nicht.
Zahlt der Mieter mit Kredit-, Debit- oder Prepaidkarte, nehmen Banken, Zahlungsinstitute und Zahlungsdienste keinen Abzug vor: Sie treten als Zahlungsdienstleister auf, nicht als Vermittler des Vertrags. Der Vermittler erteilt dem Vermieter über den einbehaltenen Betrag eine Bescheinigung.
Ersatzsteuer oder ordentliche Einkommensteuer?
Die Ersatzsteuer ist eine Alternative zur ordentlichen Besteuerung der Mieteinkünfte. Ein pauschales „die Ersatzsteuer ist immer günstiger“ wäre falsch: Bei der ordentlichen Besteuerung hängt das Ergebnis von der persönlichen steuerlichen Situation ab (Einkommensteuerstufen, Abzüge, Zuschläge).
Wann wird gezahlt?
Die Ersatzsteuer wird grundsätzlich innerhalb der für die Einkommensteuer geltenden Zahlungsfristen entrichtet. Da die konkreten Termine je nach Steuerjahr und Situation variieren, sollte der aktuelle Steuerkalender der Agentur der Einnahmen geprüft werden.
Zuletzt geprüft & Hinweis: Geprüft am 24.08.2026. Allgemeine Information, keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Vor der Wahl der Ersatzsteuer sollten Vertrag, Eigentümerstellung, persönliche Steuerbelastung und die aktuellen Erklärungspflichten geprüft werden.