Besitz & GIS
GIS — die Gemeindeimmobiliensteuer in Südtirol
Warum in Südtirol die GIS statt der IMU gilt, wer sie festlegt, wie die Hauptwohnung behandelt wird und welche Fristen gelten.
Was ist die GIS?
In Südtirol wird für den Immobilienbesitz nicht die gesamtstaatliche IMU erhoben, sondern die Gemeindeimmobiliensteuer (GIS, italienisch: imposta municipale immobiliare, IMI). Sie wurde mit Landesgesetz Nr. 3/2014 eingeführt und ersetzt seit 2014 die staatlichen Steuern IMU und TASI in Südtirol vollständig. Verwaltet und eingehoben wird die GIS von den Gemeinden.
Wer legt die Höhe fest?
Den Rahmen gibt das Landesgesetz vor; die konkreten Steuersätze und Freibeträge beschließt jede Gemeinde selbst durch Verordnung und Beschluss. Die Belastung kann deshalb von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein. Die aktuellen Steuersätze aller Gemeinden veröffentlicht die Autonome Provinz Bozen.
Wie hoch sind die Steuersätze?
Anders als oft angenommen sind die Sätze nicht frei: Das Landesgesetz legt sie fest, und die Gemeinde bewegt sich in dem Rahmen, den es ihr lässt. Der ordentliche Steuersatz beträgt 0,76 %. Die Gemeinde kann ihn um bis zu 0,8 Prozentpunkte anheben oder um bis zu 0,5 Prozentpunkte senken.
Für zur Verfügung stehende Wohnungen — also solche, die weder Hauptwohnung noch dauerhaft vermietet sind — gilt in Gemeinden, die die Landesregierung als Gemeinden mit Wohnungsnot eingestuft hat, ein erhöhter Satz von 2,5 %, den die Gemeinde bis auf 3,5 % anheben kann. Das ist mehr als das Dreifache des ordentlichen Satzes. Gleichzeitig muss dort für dauerhaft vermietete Wohnungen ein um 0,1 Prozentpunkte niedrigerer Satz gelten als der ordentliche.
Der erhöhte Satz greift nicht sofort: Er wird erst ab dem dreizehnten Monat angewandt, nachdem die Wohnung erstmals steuerpflichtig wurde oder eine Begünstigung weggefallen ist. Bei Erbschaften beginnt er ab dem fünfundzwanzigsten Monat nach Eröffnung der Erbfolge.
Wer zahlt?
Die GIS knüpft an das Eigentum oder bestimmte dingliche Nutzungsrechte an einer Immobilie in Südtirol an. Bemessen wird sie auf Grundlage des Katasterwerts, der aus dem Katasterertrag (rendita catastale) abgeleitet wird.
Wie wird die Bemessungsgrundlage berechnet?
Bei Gebäuden, die im Kataster eingetragen sind, ist die Bemessungsgrundlage der Katasterwert. Er entsteht, indem der Katasterertrag (rendita catastale) mit einem Faktor multipliziert wird, der von der Katasterkategorie abhängt.
| Katasterkategorie | Multiplikator |
|---|---|
| Gruppe A außer A/10 sowie C/2, C/6, C/7 | 168 |
| Gruppe B sowie C/3, C/4, C/5 | 147 |
| A/10 und D/5 | 84 |
| Gruppe D außer D/5 | 68,25 |
| C/1 | 57,75 |
Bei Immobilien von geschichtlichem oder künstlerischem Interesse verringert sich die Bemessungsgrundlage um 50 %.
Die Hauptwohnung
Als Hauptwohnung gilt nur die Immobilie, in der der Steuerpflichtige und seine Familie den meldeamtlichen Wohnsitz und den gewöhnlichen Aufenthalt haben. Besitzt eine Familie mehrere Wohnungen, wird nur eine als Hauptwohnung anerkannt. Für die Hauptwohnung ist eine doppelte Begünstigung vorgesehen: der ermäßigte Steuersatz von 0,4 % und zusätzlich ein Freibetrag.
Der Freibetrag ist in Südtirol anders konstruiert als beim staatlichen Pendant: Abgezogen wird kein fester Eurobetrag, sondern die Steuer, die für eine Wohnung der Katasterkategorie A/2, Klasse 1, mit zehn Räumen geschuldet wäre, erhöht um 30 %. Der Freibetrag kann bis zur Höhe der geschuldeten Steuer genutzt werden; die Gemeinde kann ihn bis zur tatsächlich geschuldeten Steuer anheben.
Die Beträge stehen gemeindeweise in Tabelle A des Landesgesetzes — für Bozen 902,35 €, für Meran 900,09 €. Über alle Südtiroler Gemeinden reichen sie von 518,85 € bis 1.082,82 €; in Gemeinden mit mehreren Tarifzonen gilt das arithmetische Mittel der Erträge.
Zwei weitere Abzüge kommen hinzu: 50,00 € für das dritte und jedes weitere minderjährige Kind der Familiengemeinschaft und 50,00 € für jede Person mit schwerer Behinderung. Beide setzen voraus, dass die betreffende Person in der Hauptwohnung meldeamtlich gemeldet ist und dort gewöhnlich wohnt.
Zahlungsfristen
Die GIS wird in zwei Raten gezahlt:
| Zahlung | Grundtermin |
|---|---|
| erste Rate (Anzahlung) | 16. Juni |
| zweite Rate (Saldo) | 16. Dezember |
Fällt ein Termin auf einen Feiertag, verschiebt er sich auf den nächsten Werktag.
Statt in zwei Raten kann die GIS auch in einer einzigen Zahlung bis zum 16. Juni entrichtet werden; eine Gemeindeverordnung kann dafür auch den 16. Dezember vorsehen. Beträgt die Jahressteuer höchstens 10,00 €, ist keine Zahlung zu leisten.
Wo prüfe ich meinen konkreten Satz?
Weil Steuersätze und Freibeträge je Gemeinde festgelegt werden, ist für den eigenen Fall die Verordnung bzw. der Beschluss der eigenen Gemeinde maßgeblich. Die Autonome Provinz Bozen veröffentlicht dazu eine Übersicht der Steuersätze aller Gemeinden.
Jede Gemeinde beschließt zwei Dokumente: eine GIS-Verordnung und einen Beschluss über Steuersätze und Freibeträge. Die Landesabteilung Örtliche Körperschaften veröffentlicht beide je Gemeinde und Jahr, dazu eine zusammenfassende Tabelle der Sätze und Freibeträge.
Zuletzt geprüft & Hinweis: Geprüft am 24.08.2026. Allgemeine Information, keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für die tatsächliche Zahlung sind der Beschluss der eigenen Gemeinde, die Katasterdaten und die persönliche Rechtsposition maßgeblich.