Verkauf & Übertragung
Verkauf: Wann ein Veräußerungsgewinn (plusvalenza) steuerpflichtig wird
Die Fünfjahresregel, wichtige Ausnahmen und die Sonderregel für bestimmte Immobilien nach Sanierungsmaßnahmen (Superbonus).
Was bedeutet Veräußerungsgewinn (plusvalenza)?
Diese Regelung ist gesamtstaatlich und gilt auch in Südtirol. Ein Veräußerungsgewinn (plusvalenza) ist hier ein steuerlich relevanter Gewinn aus dem Verkauf. Art. 67 Abs. 1 Buchstabe b des Einkommensteuer-Einheitstextes (TUIR, DPR 917/1986) erfasst grundsätzlich Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die vor nicht mehr als fünf Jahren gekauft oder errichtet wurden, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Die Fünfjahresregel
Ein entgeltlicher Verkauf kann nach Art. 67 steuerlich relevant sein, wenn zwischen Kauf bzw. Errichtung und Verkauf höchstens fünf Jahre liegen. Die Agentur der Einnahmen führt solche Erlöse in ihren Hinweisen zur Einkommensteuererklärung als „sonstige Einkünfte“ (redditi diversi).
Wichtige Ausnahmen
Art. 67 nennt für die Fünfjahresregel unter anderem folgende Ausnahmen:
- Immobilien, die durch Erbschaft erworben wurden;
- Wohneinheiten, die während des überwiegenden Teils der Zeit zwischen Erwerb bzw. Errichtung und Verkauf als Hauptwohnung des Verkäufers oder seiner Familienangehörigen genutzt wurden.
Was gilt bei einer Schenkung?
Bei einer geschenkten Immobilie wird für die Fünfjahresfrist nach Art. 67 auf den Erwerbszeitpunkt des Schenkers abgestellt — nicht automatisch nur auf den Tag, an dem der jetzige Eigentümer die Immobilie erhalten hat.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Art. 68 des Einheitstextes bestimmt grundsätzlich die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Kaufpreis bzw. den Herstellungskosten, jeweils unter Berücksichtigung der gesetzlich anerkannten, objektbezogenen Kosten.
Zeitliche Schwellen
| Sachverhalt | gesetzlich relevante Zeitspanne |
|---|---|
| klassischer Veräußerungsgewinn (Art. 67 Abs. 1 lit. b) | bis 5 Jahre seit Kauf/Errichtung |
| Schenkung | Fünfjahresfrist läuft grundsätzlich ab Erwerb des Schenkers |
| bestimmte Immobilien nach Maßnahmen gemäß Art. 119 des Dekrets Nr. 34/2020 | eigene Regel bis 10 Jahre nach Abschluss der Maßnahmen |
Wie hoch ist die Steuer?
Ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn zählt zu den sonstigen Einkünften (redditi diversi) und unterliegt grundsätzlich der ordentlichen Einkommensteuer. Alternativ kann der Verkäufer beim Notar beantragen, dass stattdessen eine Ersatzsteuer von 26 % auf den Gewinn angewandt wird.
Beantragt der Verkäufer das, berechnet der Notar die Steuer im Zeitpunkt der Veräußerung, zieht den Betrag ein und führt ihn ab.
Den Anwendungsbereich beschreibt die Agentur der Einnahmen wie den des Veräußerungsgewinns selbst: entgeltliche Veräußerungen von Gebäuden, die vor nicht mehr als fünf Jahren gekauft, errichtet oder geschenkt wurden; bei geschenkten Immobilien läuft die Frist ab dem Erwerb durch den Schenker.
Nicht anwendbar ist die Ersatzsteuer, wenn der Gewinn im Rahmen einer freiberuflichen Tätigkeit, eines Handelsunternehmens oder einer Personengesellschaft erzielt wird oder mit einem Arbeitsverhältnis zusammenhängt.
Die Zehnjahresregel bei bestimmten Sanierungsmaßnahmen
Art. 67 Abs. 1 Buchstabe b-bis erfasst seit der gesetzlichen Erweiterung bestimmte Gewinne aus Immobilien, an denen begünstigte Maßnahmen nach Art. 119 des Dekrets Nr. 34/2020 (Superbonus) durchgeführt wurden und deren Abschluss beim Verkauf nicht länger als zehn Jahre zurückliegt. Auch diese Regel enthält Ausnahmen, insbesondere für geerbte Immobilien und unter bestimmten Voraussetzungen für Hauptwohnungen. Dieser Bereich ist besonders einzelfallabhängig.
Für die Berechnung gilt hier eine Sonderregel bei den anrechenbaren Kosten. Sie greift nur, wenn die Förderung im Ausmaß von 110 % genutzt und die Optionen des Rechnungsabzugs oder der Kreditabtretung nach Art. 121 des Dekrets Nr. 34/2020 ausgeübt wurden:
- Sind die begünstigten Maßnahmen beim Verkauf nicht länger als fünf Jahre abgeschlossen, werden die Ausgaben für diese Maßnahmen nicht berücksichtigt.
- Liegt der Abschluss mehr als fünf Jahre zurück, werden 50 % dieser Ausgaben berücksichtigt.
Wurde die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits vor mehr als fünf Jahren erworben oder errichtet, wird der so ermittelte Kaufpreis oder werden die Baukosten zusätzlich anhand der Entwicklung des Verbraucherpreisindex für Familien von Arbeitern und Angestellten aufgewertet.
Zuletzt geprüft & Hinweis: Geprüft am 24.08.2026. Allgemeine Information, keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Vor dem Verkauf sollten Erwerbsdatum, Erwerbsart, Nutzung als Hauptwohnung, eventuelle Sanierungsmaßnahmen und sämtliche nachweisbaren Kosten geprüft werden.