Kauf & Erwerb
Steuern beim Immobilienkauf
Registersteuer, Hypothekarsteuer, Katastersteuer und Mehrwertsteuer — mit und ohne Erstwohnung (prima casa).
Warum der Verkäufer steuerlich entscheidend ist
Diese Steuern sind gesamtstaatlich geregelt und gelten damit auch in Südtirol. Beim Kauf hängt die Behandlung wesentlich davon ab, ob der Verkauf der Mehrwertsteuer (IVA) unterliegt. Beim Kauf von einer Privatperson oder von einem Unternehmen mit mehrwertsteuerbefreitem Verkauf stehen vor allem die Registersteuer (imposta di registro), die Hypothekarsteuer (imposta ipotecaria) und die Katastersteuer (imposta catastale) im Vordergrund. Unterliegt der Verkauf dagegen der Mehrwertsteuer, kommen die Mehrwertsteuer und feste Beträge für die drei genannten Steuern zum Einsatz.
Kauf ohne Erstwohnung (prima casa)
Beim Kauf von einer Privatperson oder bei einem mehrwertsteuerbefreiten Verkauf durch ein Unternehmen nennt die Agentur der Einnahmen:
- 9 % Registersteuer;
- 50 Euro Hypothekarsteuer;
- 50 Euro Katastersteuer.
Die anteilige Registersteuer beträgt mindestens 1.000 Euro. Bei einem mehrwertsteuerpflichtigen Kauf gelten grundsätzlich 10 % Mehrwertsteuer bei bestimmten Wohnimmobilien bzw. 22 % bei Immobilien der Katasterkategorien A/1, A/8 und A/9, jeweils zuzüglich je 200 Euro Register-, Hypothekar- und Katastersteuer.
Kauf mit Erstwohnung (prima casa)
Sind die Voraussetzungen erfüllt, sinkt die Belastung. Beim Kauf von einer Privatperson oder einem Unternehmen mit mehrwertsteuerbefreitem Verkauf gelten laut Agentur der Einnahmen 2 % Registersteuer (statt 9 %) sowie je 50 Euro Hypothekar- und Katastersteuer. Bei einem mehrwertsteuerpflichtigen Verkauf mit Erstwohnung nennt die Behörde 4 % Mehrwertsteuer sowie je 200 Euro Register-, Hypothekar- und Katastersteuer.
Übersicht
| Erwerb | Registersteuer | Hypothekarsteuer | Katastersteuer | Mehrwertsteuer |
|---|---|---|---|---|
| privat / MwSt.-befreit, ohne Erstwohnung | 9 % | 50 € | 50 € | – |
| privat / MwSt.-befreit, mit Erstwohnung | 2 % | 50 € | 50 € | – |
| MwSt.-pflichtig, mit Erstwohnung | 200 € | 200 € | 200 € | 4 % |
| MwSt.-pflichtig, ohne Erstwohnung, reguläre Wohnkategorie | 200 € | 200 € | 200 € | 10 % |
| MwSt.-pflichtig, Kategorie A/1, A/8, A/9 | 200 € | 200 € | 200 € | 22 % |
Welche Wohnungen können Erstwohnung sein?
Die Agentur der Einnahmen nennt für die Vergünstigung die Wohnkategorien A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 und A/11. Nicht begünstigt sind A/1, A/8 und A/9. Für bestimmte Zubehörseinheiten der Kategorien C/2, C/6 und C/7 kann die Vergünstigung ebenfalls gelten, grundsätzlich beschränkt auf je eine Einheit pro Kategorie und unter den von der Behörde genannten Voraussetzungen.
Wohnsitz: die 18-Monats-Regel
Grundsätzlich muss die Immobilie in der Gemeinde liegen, in der der Käufer seinen Wohnsitz hat. Liegt der Wohnsitz zunächst in einer anderen Gemeinde, nennt die Agentur der Einnahmen eine Frist von 18 Monaten ab Kauf, um den Wohnsitz in die Gemeinde der Immobilie zu verlegen; die Absicht muss im Kaufvertrag erklärt werden. Daneben nennt die Behörde besondere Alternativen und Ausnahmen, etwa im Zusammenhang mit dem Arbeitsort oder für bestimmte im Ausland lebende Käufer.
Das Preis-Wert-System (sistema del prezzo-valore)
Bei bestimmten nicht mehrwertsteuerpflichtigen Käufen durch Privatpersonen kann das Preis-Wert-System beantragt werden. Dann wird die Registersteuer nicht auf den Kaufpreis, sondern auf einen gesetzlich bestimmten Katasterwert berechnet. Für einen Erwerb mit Erstwohnung nennt die Agentur der Einnahmen die Berechnung Katasterertrag (rendita catastale) × 1,05 × 110. Im Behördenbeispiel ergibt ein Katasterertrag von 900 Euro: 900 × 1,05 × 110 = 103.950 Euro steuerliche Bemessungsgrundlage; bei 2 % Registersteuer sind das 2.079 Euro.
Stand & Hinweis: Stand 23.07.2026. Allgemeine Information, keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags sollten Verkäuferstatus, Mehrwertsteuer-Behandlung, Katasterkategorie und sämtliche Erstwohnungs-Voraussetzungen individuell geprüft werden.